O que é a Ação Renovatória?

A Ação Renovatória de Aluguel é uma medida legal que permite ao locatário de um imóvel comercial assegurar juridicamente a renovação de seu contrato de locação. Está regulamentada pela Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato.

Quando Pode Ser Utilizada?

O locatário pode recorrer à Ação Renovatória quando o contrato de aluguel está próximo do vencimento (observar o prazo legal) e o locador não demonstra interesse em renová-lo dentro dos termos acordados. Essa ação é particularmente destinada a locações não residenciais, sendo relevante para negócios que possam ser prejudicados pela eventual mudança de endereço.

Condições para Propositura:

Para que o locatário possa propor a Ação Renovatória, algumas condições devem ser atendidas:

· Contrato por Escrito: O contrato de locação deve estar devidamente formalizado por escrito.

· Prazo Mínimo de Locação: O contrato, ou a soma dos contratos consecutivos, deve ter duração mínima de cinco anos.

· Atividade no Imóvel: O locatário deve estar explorando a mesma atividade no imóvel pelo menos no último triênio (três anos) do prazo do contrato.

Prazo para Ação:

A ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato. Essa faixa de tempo é crucial para assegurar os direitos do locatário.

Benefícios da Ação Renovatória:

Estabilidade Comercial: A principal vantagem da Ação Renovatória é proporcionar estabilidade ao negócio do locatário. Manter o mesmo endereço evita transtornos e a perda de clientela consolidada devido à mudança involuntária de endereço.

Segurança do Investimento: Muitos locatários investem consideravelmente na melhoria e adequação do imóvel alugado. A ação assegura que tais investimentos não sejam perdidos por uma possível mudança indesejada.

Valorização do Ponto Comercial : Com o passar do tempo, um local pode se tornar valioso em termos de localização e reconhecimento. A ação possibilita que essa valorização continue a beneficiar o locatário.

Negociação Amigável: A mera possibilidade de ação judicial frequentemente motiva locadores a negociarem de modo mais justo, evitando discricionariedades na renovação do contrato.

Conclusão:

A Ação Renovatória de Aluguel é uma robusta ferramenta de proteção para locatários comerciais, oferecendo-lhes segurança para planejar suas atividades a longo prazo sem o receio de perder seu espaço comercial. Cumprir os requisitos legais e observar os prazos são etapas essenciais para quem deseja lançar mão dessa proteção judicial.

Com estas informações, locatários de imóveis não residenciais (comerciais) podem entender os principais aspectos e benefícios da Ação Renovatória, um recurso valioso para garantir a continuidade e o sucesso dos seus empreendimentos.

Autor: Julian de Lucas Scano

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O artigo 13 da Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, trata de um tema importante nas relações locatícias: a transferência de direitos e obrigações relacionados ao uso do imóvel locado.

O referido artigo estabelece que qualquer forma de transferência, seja ela cessão da locação, sublocação, ou empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, requer o consentimento prévio e expresso do locador.

Vejamos o caput do artigo em comento:

“Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.”

Cessão da Locação

A cessão da locação ocorre quando o locatário transfere todos os seus direitos e obrigações de um contrato de locação para outra pessoa. Neste caso, o cessionário (a pessoa que recebe os direitos e obrigações) substitui completamente o cedente (locatário original) no contrato de locação. A cessão completa da locação transforma o cessionário no novo locatário perante o locador, assumindo todas as responsabilidades originárias do contrato inicial, incluindo o pagamento do aluguel e a manutenção do imóvel.

Sublocação

A sublocação, por outro lado, ocorre quando o locatário original decide alugar parte ou todo do imóvel locado para uma terceira pessoa. Diferentemente da cessão, na sublocação, o locatário original mantém o seu vínculo com o locador, tornando-se, efetivamente, um locador para o sublocatário. O locatário original permanece responsável perante o locador pelo cumprimento do contrato de locação, além de assumir as responsabilidades de locador perante o sublocatário.

Empréstimo do Imóvel

O empréstimo do imóvel refere-se à permissão para que terceiros utilizem o imóvel, sem que ocorra cobrança de aluguel. Essa prática também está sujeita à aprovação do locador, conforme estabelecido no artigo 13. Diferentemente da sublocação e da cessão, o empréstimo não cria uma relação locatícia formal com o terceiro, mas ainda assim modifica a dinâmica de uso do imóvel previamente acordada.

Consentimento Prévio e Escrito do Locador

O ponto central do artigo 13 é a necessidade de obtenção do consentimento prévio e escrito do locador para qualquer uma dessas modalidades de transferência de uso do imóvel. Essa exigência visa proteger os direitos do locador, permitindo que ele avalie e decida se concorda com a alteração na ocupação e uso do seu imóvel. A formalização por escrito é indispensável para garantir a segurança jurídica de todas as partes envolvidas, servindo como prova da autorização concedida pelo locador.

Implicações da Falta de Consentimento

A realização de qualquer uma dessas práticas sem o consentimento prévio e escrito do locador pode resultar em violação ao conteúdo do contrato de locação, sujeitando o locatário a sanções contratuais e legais, incluindo a possibilidade de rescisão do contrato e a obrigação de desocupar o imóvel. Além disso, o locatário pode ser responsabilizado, pelo pagamento de multa contratual (se houver previsão no contrato), além de eventuais perdas e danos causados ao locador em decorrência da violação contratual.

Conclusão

O artigo 13 da Lei do Inquilinato estabelece um mecanismo de proteção para os locadores, assegurando que qualquer mudança substancial na ocupação e uso do bem locado seja feita com a respectiva concordância expressa. Essa disposição contribui para a manutenção da transparência e do equilíbrio nas relações locatícias, permitindo que o locador tenha controle sobre quem ocupa seu imóvel e sob quais condições. Para locatários, é fundamental estar ciente dessa exigência legal e buscar o consentimento do locador antes de proceder com qualquer forma de transferência de uso do imóvel, evitando assim conflitos e possíveis penalidades contratuais.

Autor: Julian de Lucas Scano.

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O artigo 18 da Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, trata da possibilidade de revisão do valor do aluguel durante a vigência do contrato de locação. Vamos ao texto do artigo:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor de aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

Essencialmente, o artigo 18 reforça a autonomia privada das partes envolvidas em um contrato de locação, permitindo que inquilino e locador, de forma amigável e consensual, negociem um novo valor para o aluguel. Esse ajuste pode ocorrer a qualquer tempo e não necessita de uma ação judicial ou de qualquer formalidade específica além do acordo mútuo. No entanto, é importante que qualquer alteração acordada seja formalizada por escrito e assinada por ambas as partes, para que haja segurança jurídica e seja evitado qualquer tipo de disputa futura quanto aos termos acordados.

Além disso, o referido artigo permite a inserção ou modificação de cláusula de reajuste. Isso significa que as partes podem estabelecer um novo índice de correção do aluguel ou alterar o já existente. É importante lembrar que o índice de reajuste deve ser oficial e estar previamente definido no contrato para evitar práticas de indexação que não estejam em conformidade com a legislação.

Vale ressaltar que qualquer acordo realizado não pode desrespeitar outras disposições legais, como o direito do inquilino de não ser onerado com um aumento exorbitante que descaracterize a natureza do contrato de locação ou que viole o direito à moradia digna.

É imprescindível também que ambas as partes estejam cientes de seus direitos e deveres para que a negociação do novo valor do aluguel seja justa e equilibrada. Em caso de dificuldade em chegar a um acordo, é aconselhável buscar a mediação de um advogado especializado em direito imobiliário.

Esse ajuste amigável é uma forma de flexibilizar a relação locatícia, permitindo que ajustes sejam feitos sem a necessidade de recorrer a medidas judiciais, as quais podem ser demoradas e onerosas para ambas as partes.

Deve ser ponderado ainda, que a possibilidade de ajuste amigável do valor do aluguel é particularmente relevante em situações onde há mudanças significativas nas condições de mercado ou no valor de propriedades similares na mesma região. Ao invés de esperar o término do contrato ou a ocorrência do prazo de reajuste previsto em contrato, locadores e locatários podem antecipar-se e negociar novos termos que reflitam as condições atuais do mercado imobiliário.

No entanto, é importante que ambas as partes atuem de boa-fé durante as negociações. A lei protege tanto o locatário quanto o locador contra abusos.

Caso as partes não cheguem a um acordo, a Lei do Inquilinato também prevê mecanismos de revisão judicial do aluguel.

É também prática comum a inclusão de cláusulas de reajuste automático de aluguel baseadas em índices de inflação, como o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que servem para preservar o valor real do aluguel ao longo do tempo.

A livre negociação para um novo valor de aluguel pode ocorrer independentemente dessas cláusulas, desde que haja concordância de ambas as partes.

A revisão de aluguel é um processo que deve ser manejado com atenção e cuidado, e o ideal é que seja acompanhado por profissionais que possam garantir que os interesses de ambas as partes estejam sendo respeitados e que os acordos acompanham a legislação vigente. Para garantir a legalidade e a segurança jurídica da parte envolvida, é aconselhável que um advogado especializado em direito imobiliário seja consultado para redigir ou revisar o acordo de ajuste do aluguel.

Autor: Julian de Lucas Scano

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